二季度商业地产回暖，危中寻机有新路径

　　导语：一场疫情，对国内经济发展造成明显冲击，随着疫情在国际多地爆发，加剧了宏观经济的下行压力。受经济环境变化影响，商业地产运行面临着巨大挑战，同时也倒逼行业、企业重新思考，下沉到资产改造、服务升级的探索中。

　　借助资本与科技不断融入地产行业的契机，商业地产重新焕发活力，部分企业在危机中探索转型之路初见成效，商业地产已进入4.0时代。

　　01

　　黑暗迎来光明

　　商业地产复苏进行时

　　据睿意德数据，2020年第二季度，中国商业地产指数环比显著增长，同比回落幅度收窄。宏观经济指数、商用土地指数、零售商信心指数在本季度均较上一季度强势回升，整体市场自疫情后逐步回暖。

　　在市场表现上，预测2020年下半年，以律师事务所、新媒体产业、新基建相关产业为代表的企业将积极扩张，新一代数字产业、智能5G、新医药与新健康等新产业将迎来增长机遇，同时，远程办公等办公模式的转变，也对企业未来选址产生深远影响。

　　02

　　企业表现积极

　　融资、运营、资本整合

　　1、积极拓展融资渠道，资产证券化不断推进

　　在新冠肺炎疫情背景下，商业地产企业资金缺口加大，“类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业更多的关注。不少处于成熟期的企业都在寻求轻资产运行模式，考虑把持有型物业作证券化操作，转为服务机构。中信证券专家认为，这对提升ROE和中长期发展，提升上市公司的估值都具备积极良好的意义。

　　2、运营为主，保持商业资产增值

　　面对疫情冲击，商业地产空置率上升和租金压力加大，导致其资产估值面临下调趋势。如何降低风险，让在运营的项目拥有更高的估值是商业地产管理者必须考虑的问题。

　　企业纷纷推出不同策略，对项目重新进行定位、调整租约管理、增加增值服务、旧貌改新等盘活存量市场，降本增效需求显著。在降本策略上，在不影响运营的前提下，企业主要转向对商业地产运营中占比最重的人力成本、能耗成本的节省，资管系统、智慧物业系统、节能系统以数字化优势吸引众多目光，恰好成为企业转型升级的契机。

　　3、资本整合活跃，“收并购”提高行业集中度

　　资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效方式之一，可以带来资本和项目端的协同效应，实现企业的快速扩张。疫情影响下，困境资产整合、企业间整合与合作等不断出现，商业地产企业间的资本收购依然比较活跃。部分企业因面临现金流压力选择出售企业股权与行业龙头企业合作，而已经具备一定实力的企业或考虑通过收购，推动企业规模化增长，并提升自身的商业运营管理能力。

　　03

　　趋势展望

　　数字化推动抗风险能力提升

　　越来越多的商业地产企业开始更加关注项目的运营和产品价值的提升。通过数字化发展逐步完善项目运营，达到降本增效及转型升级目的，已成为行业发展趋势。从中长期来看，“数字化”是未来商业地产发展的关键，利用科技手段，企业将能更高效地实施精准运营及服务迭代，以实现运营能力的提升。

　　1、 内部管理数字化

　　正如上文提到，成本的减少是企业规避风险的最有效途径之一，重在内部的降本增效。此类应用的主要目的在于降低人员成本，提升运营效率。

　　物业管理的人员管理为最佳切入点，一是物业基础服务可外包，由更成熟、更专业的专项服务商承包，降低成本投入的同时，以轻资产发展模式提高资本收益;二是传统物业的项目服务成本测算以及岗位、编制调整长期依赖经验，员工工作未能发挥最大效率，绝大多数的物业团队可通过有效的管理实行优化精简。

　　以爱物管实际案例为例，以人效管理为核心，用数据对一线物业人员或外包人员的工作进行量化，实现了人员效率、质量体系、服务成本的优化调整，为尚东·数字居、广州雅居乐中心、萝岗万达中心、保利大都汇等项目实现了保洁、安保等基础服务的产业化升级，节省人员可达到40%以上，服务成本可减少30%。

　　2、 客户服务数字化

　　商业地产运营对于联结商户、帮助商户提升经营的意识正在逐步提高，成为增加租户粘度、提高满意度的重要手段。但目前情况看来这一类的数字化应用使用率并不高，更多的还是采用人工沟通联系的方式。

　　因此此类应用的价值收益产出尚未被广泛发现，投入产出比较低，但商业地产的运营离不开对客户的服务，以该观点为中心，该类数字化产品有望成为未来主要赛道之一。

　　3、线上线下融合构建新场景

　　“千禧一代”、“Z世代”逐渐成为消费主体，消费习惯的变革促使商业地产主动发展线上线下融合发展的全渠道运营。用服务给商业做加法，不断构建新场景，未来商业地产营收的增长将不再局限于单一渠道或单一服务形态。

　　随着科技的不断成熟，疫情后的新常态将加速商业地产不断寻找发展新路径，如探索新型运营方式、实现智能转型等，以抓住经济新风口，提升资产的价值。

　　从长远来看，商业地产借助互联网发展的东风，通过数字化实现全行业的智能升级成必然趋势。未来十年，商业地产企业可谓挑战与机遇并存，能否转变运营思维并具备与时俱进的服务理念将成为在危机中找到一条生路的关键。